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ST重实:2010年将是丰收的一年

时间:2010-04-12    机构:天相投资

2009年业绩不理想。公司今日发布2009年报:营业收入0.8亿元、同比增长100.3%;归属母公司净利润1.0亿元、同比下降33.7%;剔除非经常性损益之后的净利润0.4亿元、同比增长355.7%,每股收益0.35元,基本符合市场预期。公司2009年不进行利润分配。

中房集团之房地产开发业务平台。重庆实业是中房集团之房地产开发上市平台,主营业务有四块:房地产开发、工业厂房出租、土地一级开发和高科技产业投资。

房地产开发业务主要分在长沙、重庆等中西部重点城市,规划建筑面积155.7万平米,其中,长沙占91.5%;公司未来扩张重点在重庆等西南西区。

工业厂房出租业务主要是深圳龙岗区百门前工业园区,经营物业面积21.5万平米左右,年租金收入3500万元左右。

土地一级开发业务主要通过参股公司北京盛世新业(公司持有其30%的股权)进行,项目位于通州砖厂村和大马庄,占地面积1000万平米左右,但公司仅赚取固定利润(投资成本的8%)。

高科技产业投资业务主要是参股瑞斯康达28%的股权,该公司2009年贡献5000多万元的投资收益(以权益法核算),并且有上市计划。

2009年业绩不理想的原因在于可结转资源较少。公司报告期内营业收入主要来自工业厂房出租、以及出售投资性房地产和部分尾盘;由于项目施工进度滞后(资金瓶颈),公司2009年房地产开发业务仍未结算收入。

投资收益是公司2009年营业利润的主要来源。公司报告期内出售西安希望城100%股权获得投资收益5845万元;参股瑞斯康达28%股权获得投资收益5269万元;但出售股票带来投资亏损1618万元;公司报告期内合计实现投资收益9379万元、同比增长122%,占当期营业利润(9030万元)的104%。

净利润下滑主要是营业外收入大幅下降所致。公司2008年由于资产重组而获得债务豁免,导致营业外收入高达1.55亿元,这是2008年净利润的主要来源;而2009年营业外收入仅有0.19亿元。

通过处置资产和对外借款,公司现金瓶颈有所缓解。公司报告期末资产负债率为38.6%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为28.1%,在行业当中处于很低水平,长期偿债压力较小。剔除预收账款之后的真实速动比率为1.7,短期偿债压力较小,公司的流动资产当中存货占绝大部分。公司报告期末账面现金3.0亿元、比期初增加2.7亿元,主要得益于投资现金流(1.1亿元)和筹资现金流(2.7亿元);但公司经营现金流为-1.1亿元,主要是项目正处于开发投入期。

看点之一:摘帽可能性很大。由于公司2009年净利润和扣除非经常性损益之后的净利润分别为1.0和0.4亿元,并且2010年业绩将根本性好转,我们认为公司摘帽的可能性很大。

看点之二:自2010年起,注入项目将进入丰收期。公司目前主要有三个项目:位于长沙岳麓高新区的中房-F 联邦项目(建筑面积44万平米)、位于长沙芙蓉新城人民东路延长线的华夏城(建筑面积99万平米)、以及公司2010年02月在公开市场获得的重庆沙坪坝区大杨石组团(建筑面积13.26万平米,这是公司迈出的布局西南的第一步);其中,前两个位于长沙的项目是2008年重组时注入的。根据项目施工计划,公司2010-2012年可售资源和可结转面积将有较大幅度的增长、公司业绩将有明显起色。

公司2010年参与结算的主要是项目主要是中房-F 联邦项目一期5-8#楼、1-2#楼,合计建筑面积19.3万平米左右;我们预计结算19万平米左右。

公司2011年参与结算的项目主要是中房-F 联邦项目一期3-4#楼、建筑面积6.4万平米左右;以及华夏城一期项目、建筑面积33万平米;我们预计结算面积23万平米左右。

公司2012年参与结算的项目主要是华夏城一期剩余部分(我们假设2011年该项目结算一半,那么剩余部分在16万平米左右);以及中房-F 联邦项目二期、建筑面积18万平米;合计34万平米。

看点之三:重组预期升温。中房集团在公司重组时承诺:在重庆实业重组完成之日(2008年底)起2年内彻底解决关联公司同业竞争问题,当时中房集团提出了两条可能的整合路径:1)、将旗下两个上市公司(ST重实和。

ST 中房)分别打造成房地产开发平台、以及市政建设和物业经营平台;由于ST 重实已注入中住地产的房地产开发业务,所以ST 重实被打造成集团房地产开发平台的可能性较大。2)、通过换股吸收合并实现“二合一”,我们认为ST 重实作为合并方的可能性更大,理由有两点:公司资产质量要好一些、中房集团处于绝对控股地位(中房集团只有。

ST 中房25%股权)。随着承诺整合日期的临近,2010年将是中房集团资产整合的关键时期,而无论中房集团采取何种整合方式,ST 重实都将是最大的受益者(中房集团在唐山、石家庄、包头、吕梁、广州、东莞等地拥有建筑面积300万平米左右的住宅项目)。

看点之四:高科技概念。公司参股28%的瑞斯康达主要从事光纤接入设备和朗讯数据网络产品制造业务,盈利性和成长性较好,该公司2007-2009年净利润分别为0.57、1.25和1.85亿元、复合增长率80%。瑞斯康达有创业板上市计划,随着重实主业盈利的改善,制约其上市的因素(涉嫌分拆上市)可能将消除。我们预计瑞斯康达2010-2011年贡献的投资收益分别为0.78和1.18亿元(以50%的增长率估算)。

看点之五:土地一级开发业务可能导致业绩超预期。由于北京盛世新业控股权已被北京福星惠誉拿走,制约项目施工进度的资金瓶颈有望缓解,如果该项目开发进度超预期,公司未来业绩也有望超预期(我们2010-2011年的盈利预测并未涵盖该业务)。

盈利预测和投资评级。我们预计2010-2011年每股收益分别为0.59元和1.10元,对应的动态市盈率分别为26倍和14倍;其中,房地产业务2010-2011年每股收益分别为0.33元和0.70元;参股瑞斯康达贡献的每股投资收益0.26元和0.40元;我们给予其房地产业务2010年18倍PE、通信设备业务50倍市盈率,公司合理的股价应该是19元左右(公司目前股价仅15.18元),存在一定的低估;同时考虑到公司长沙+重庆的清晰扩张路径、注入项目将进入丰收期、摘帽可能性较大、重组预期升温、高科技概念、以及业绩可能超预期,我们维持公司“增持”评级。中房集团整合预期和瑞斯康达创业板上市预期将是公司股价最大的驱动力。