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兼论棚改三个经济意义:将棚改进行到底

发布时间:2017-06-02    研究机构:方正证券

去年底,在市场对2017年房地产投资一片悲观之时,我们旗帜鲜明提出“三四线足以支撑全国销售投资、2017年投资不悲观”(详见深度报告《为什么我们对2017年房地产投资不悲观》)。

促使我们做出判断的核心原因,是我们对棚改货币化持续推进的信心和一二线城市向周边的外溢效应。今年以来,三四线房地产销售持续超预期、房地产投资超预期,均精准验证我们判断。在地产销售投资的强劲增速中,地产上下游持续受益,家电、消费领域牛股辈出。

已到年中,市场对房地产投资、销售能否持续,开始出现分歧。

当前,我们依然对房地产销售、投资保持乐观。核心仍在于对去库存充分后的市场自身补库需求,以及对政府推动的棚户区改造有信心,对棚改货币化产生的巨大销售、投资增量有信心。

在城镇化快速推进的历史大潮中,棚户区改造不仅改善着民生、改变着城市面貌,也创造着住房需求、拉动着房地产投资,是未来5年支撑房地产行业发展的核心变量之一。

棚改现状如何、未来空间怎样?对未来五年的房地产销售、投资拉动到底多少?结合具体案例和测算,本文对棚改核心问题进行深入分析。

摘要:1.棚改历程、现状和未来空间。

棚户区分为五大类,分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。截止2012年末,全国城市和建制镇中,各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住房有4200万户。棚改任务艰巨,在“去库存”的大背景下,2015年起,棚改货币化安置大力推广,2015-2017年棚改任务1800万套,货币化比例从2014年的9%快速提高到2016年48.5%,保守估计2017年50%,2018-2020年达到60%。2017年5月24日的国务院常务会议,提出2018-2020年三年1500万套的棚改计划。在中央政策的持续激励之下,全国各省市棚改完成进度推进顺利,实现了对房地产行业稳消费、拉投资的目的。

2.棚改具有一石三鸟的经济意义。

1)拉动近20%商品住房销售:2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平,占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平,占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

2)创造13万亿投资:棚改通过三个渠道稳投资,一是直接增加房地产投资,包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资;二是棚改配套的基建投资;三是拉动房地产40多个关联产业的投资。我们测算,2017年-2020年,棚改将拉动投资12.9万亿。其中房地产投资4.7万亿(安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿)、棚改配套基建投资1.6万亿,房地产上下游产业投资6.6万亿。

3)投放2万亿基础货币:央行运用PSL向政策性银行投放基础货币,实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。截止2016年末PSL余额为20526亿。

3.投资建议:棚改货币化持续推动三四线去库存,利好布局三四线的龙头碧桂园、中国恒大,区域三四线龙头华夏幸福、荣盛发展;棚改拉动投资13万亿,利好棚改优势显著的北京城建。

风险提示:棚改政策不及预期、楼市超预期降温、货币政策超预期收紧

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