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房地产行业:对住房金融宏观审慎政策的探索,从金融风险,看房地产调控

发布时间:2017-03-09    研究机构:华泰证券

房价和房地产信贷是影响金融稳定的重要因素

从全球来看,近年来房地产市场的重要性不断上升,发达国家财富增量中房地产占绝大多数,在财富总量中房地产的占比也超过一半,大多数信贷也投向房地产。房地产行业不仅在国内生产总值(GDP)中占较大的比重,同时房地产又是资金借贷活动的主要抵押品,是产业链长、影响广泛的行业。2008年国际金融危机表明,房价和房地产信贷是影响金融稳定的重要因素。金融危机以来,主要经济体逐步建立起金融宏观审慎管理框架,并高度重视调控房地产市场。我国于2009年三季度央行货币政策执行报告中首次提出“要将宏观审慎管理制度纳入宏观调控政策框架”。

上海人行于2016年率先构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制

2016年6月上海市房地产金融宏观审慎管理框架出台,由“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”、“房地产金融宏观审慎监测体系”、“金融机构宏观审慎评估体系”和“政策工具箱”四部分组成。此次房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系,且没有完全照搬国外经验,而是从我国的国情以及上海市经济金融的特点出发,使用的调控政策工具主要有:1)最低首付比例要求(与国际上通行的贷款价值比LTV相对应);2)房贷利率要求;3)借款人偿债能力要求;4)评估结果与MPA激励约束工具相挂钩;5)窗口指导等。

新版住房金融宏观审慎政策引进三个舶来品工具:LTV、DTI、SCR

国际货币基金组织(IMF)研究指出,由于存在金融市场摩擦和各种约束条件,单靠某一项政策很难达到完美效果,货币政策和宏观审慎政策的协调配合有助于提高调控有效性。因此在央行四季度货币政策框架中,删掉了我们前面讲到的以住房贷款余额比金融机构贷款余额这一指标,而是引入了在欧美市场沿用了几十年的“针对房地产的资本充足率”(SCR)、“贷款价值比”(LTV)和“债务收入比”(DTI)这三个宏观审慎政策工具。这三个指标强调在经济上行期通过增加资本要求、限制贷款规模或控制债务人偿付能力等措施,增强银行体系抗风险能力,应对过度放贷所引发的系统脆弱性。

2016年我国贷值比LTV 55%的数据不真实,且考虑因素单一

众所周知,不同国家设置不同的LTV限制范围,而且限制范围在不同的周期是不断演变的,LTV通常在40%~100%。2016年我国LTV为55%,对比2008年危机前,英国、美国、荷兰等国的LTV超过1,甚至高达1.2。但是这个数据不真实,因为我国还未考虑消费贷用于购房首付以及首付贷等。目前,我国首付比仅按照首套、二套比例做区分,考虑的因素还比较单一,针对当前市场分化的形势,下一步还可以参考国外考虑根据客户的风险情况确定不同的LTV上限,比如根据1)购房人的身份确定最高LTV(加拿大)、2)根据借款人的收入情况确定LTV(德国、日本)、3)根据购房动机确定LTV(英国)。

债务收入比DTI是对LTV的有效补充,但DTI数据在我国缺失

由于我国贷款人数跟贷款人群收入没有任何公开数据,因此很难推测出靠谱的DTI数据,依据IMF2013年的统计,DTI的范围通常在30%~50%。DTI因为限制了不同收入家庭能借到的债务,因此当遇到收入和利率的波动,能确保居民的还贷能力和降低居民的流动性风险。而且在解决信贷过度增长上,DTI会增强LTV的有效性,因为DTI可以通过限制非抵押贷款从而使居民无法达到最低首付比例。因此DTI是对LTV的重要补充,因为它将债务与收入挂钩起来,因此不少国家都是综合运用这两个指标。

风险提示:我国LTV或DTI真实数据远超国际上限。

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