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落户制度放松覆盖75城 地产龙头和蓝筹房企有望受益

发布时间:2019-04-09 15:39    来源媒体:证券时报

4月8日,国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,明确指出,“积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

本次发文还提到:“深化‘人地钱挂钩’等配套政策”、“深入推进城市群发展”等方面,并强调:“加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。”其中,除了再次强调三大城市群规划外,本次单独强调成渝城市群。

华创证券指出,据统计,全国有超过75个城市满足城区常住人口超100万人(其中,超大特大城市8个、I型大城市12个、II 型大城市55个),覆盖了主流的一二线和强三四线城市,75城合计城区人口达2.2 亿人、占比全国55%,并估算75城住宅销售面积占比全国达到50%以上,本次落户制度放宽将加速户籍城镇化率的提升,并一定程度上淡化住房限购的约束,从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求。

本次发改委发文强调,“加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。”其中,除了再次强调粤港澳、长三角、京津冀三大城市群规划外,值得注意的是,在去年已经提及成渝城市群的基础上,本次单独强调成渝城市群,这将利好金科股份、蓝光发展、迪马股份、渝开发、中交地产、龙湖地产等。粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈发展规划,以及成渝城市群将持续释放红利,叠加一二线城市的“一城一策”逐步落地,或将对三四线市场下行形成对冲,使得房地产市场发展更趋稳健。

华创证券表示,2019年,在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中,房地产行业政策边际改善趋势已定,一二线城市“一城一策”、三大城市圈发展规划、以及本次中型大城市落户放宽等,将协同推动实现政策结构性放松、提振住宅需求,并对冲三四线的棚改缩减需求削弱。而货币和信用宽松也已经持续验证,后续无风险利率或继续下行、AA+房企债信用利差收窄,对应二线房企估值将有所抬升。复盘以往周期,我们认为行业和龙头估值仍有30%空间,二线房企估值相对一线仍有50%溢价空间,或将可以提升至12-15倍;目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段,有利于一二线+强三四线城市布局房企的销售弹性。目前主流房企19PE估值仅5-9倍,NAV折价20-50%,维持行业推荐评级以及看多龙头和蓝筹房企,推荐两条主线:(1)一二线龙头(受益一二线需求弹性):万科、融创中国、保利地产、金地集团、招商蛇口、绿地控股;(2)二线蓝筹(受益资金放松受益):新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、首开股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

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